dimecres, 12 de gener de 2011

Modificar las hipotecas. Eliseu Santandreu

Lo que coloquialmente denominamos “hipoteca” se trata en realidad de un préstamo bancario con una garantía real, generalmente sobre unos bienes inmuebles, vinculándolos así al cumplimiento de la obligación de pago del préstamo. A pesar de ello, en el estado español, en caso de impago, la obligación no termina con entregar la vivienda, sino con liquidar toda la deuda con los bienes actuales y futuros del “desalojado”, amén de ejecutar los avales de terceros que haya podido aportar. Es decir, que el préstamo tiene en realidad una garantía real –el bien inmueble- y una personal.

El número de ejecuciones hipotecarias en el primer semestre del 2010 fue similar al de todo el año 2008 y representó el 23% de las compraventas. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) prevé que el año recién estrenado se llegará a las 118.000 ejecuciones hipotecarias.

En noviembre pasado el volumen de hipotecas era de 653.000 millones de euros, equivalentes a medio billón de títulos hipotecarios.

Una de las posibilidades para las familiar consiste en declararse en proceso concursal –suspensión de pagos- pero resulta cara, larga, complicada y poco recurrida. Ahora se está a la espera de una nueva reforma de la Ley Concursal.






También en el 2009 se puso en marcha una moratoria hipotecaria para que los desempleados, con una hipoteca inferior a 170.000 euros pudieran dejar de pagar la mitad, con un máximo de 500 euros, durante un período de 3 años a devolver durante los 15 años próximos. El resultado ha sido nefasto, de un total de disponibilidad de una línea del ICO de 6.000 millones de euros, solo se utilizó un 1,3%.

La última novedad que ha introducido el Gobierno a partir del primero de enero, limita la desgravación fiscal de la hipoteca del 15% a quienes tengan unos ingresos inferiores a 17.707,20 euros y, entre esta cantidad y 24.107 euros, la deducción será variable, para quedar suprimida totalmente para los que perciban ingresos superiores a esas cantidades. Sin embargo se ha dicho poco en cuanto a que la mitad de esa desgravación, es decir, el 7,5% dependerá de cada Comunidad Autónoma. Madrid ya se ha apuntado a esa posibilidad y otras CCAA le seguirán, aunque esas medidas van más dirigidas a ahorrar gastos en el presupuesto del Estado que ventajas para el usuario.


NECESIDAD DE INTRODUCIR CAMBIOS

Ahora parecen aflorar propuestas. Una de ellas consiste en que la garantía hipotecaria alcance solo al bien hipotecado, sin afectar a otros bienes del deudor. Por otro lado que también se haga extensible a la inembargabilidad del salario, sueldo, pensión o equivalente. Otras apuntan en que en caso de embargo, el afectado pueda permanecer durante un tiempo en la vivienda en régimen de alquiler.

UNA “SOCIEDAD HIPOTECADA”

A pesar de que los expertos aporten soluciones viables, cualquiera de ellas exigirá un cambio cultural en nuestra “hipotecada sociedad” acostumbrada a adquirir pisos frente a la opción de arrendarlos introduciendo novedades más acordes con nuestro entorno que la monolítica y dura fórmula tradicional de los bancos para su concesión sobre todo después del fiasco vivido los últimos tres años

ACTITUDES A CAMBIAR POR LAS ENTIDADES FINANCIERAS


El préstamo hipotecario es un producto que vincula durante décadas a los clientes, cosa que no sucede en ningún otro negocio. Por tanto, las los departamentos de riesgos de las entidades financieras en lugar de ver al cliente como un moroso potencial deben actuar con la máxima profesionalidad.


Están en su derecho de pedir justificantes de ingresos, aplicar la regla del tercio y, sobre todo dar más importancia a la capacidad de devolución que a la posibilidad de embargar el bien. Se deben evitar las manipulaciones en las tasaciones que según el escenario que les convenga pueden ser tan laxas como restrictivas en función de la guerra del activo del momento. Abandonar la “cultura del aval”, solución fácil para garantizar los préstamos, minimizando el riesgo a costa de que modestos avalistas, por lo general los padres, que avalan con su propia vivienda, son trabajadores o jubilados. Erradicar los abusos de la letra pequeña y las triquiñuelas del redondeo y la cláusula “del suelo”


ACTITUDES A CAMBIAR POR LOS USUARIOS

Por parte de los que aspiran a una hipoteca el primer ejercicio que deben hacer es comprobar que podrán hacer frente razonablemente a la cuota que les corresponda. Comparar todas las ofertas en términos TAE y compensaciones exigidas. No inflar los ingresos para “engañar al banco” porque es un boomerang que se volverá en su contra. Leer la letra pequeña y hacer que el notario le aclare los términos de la escritura, sobre todo lo relativo a los costes y tratamiento de los impagos, llegado el momento.

Evitar las refinanciaciones en la medida de lo posible no utilizar la hipoteca como medio para financiar coches, vacaciones, gastos, etc.

Ese ha sido el gancho comercial que han utilizado los bancos antes de la crisis, cuyas catastróficas consecuencias las estamos pagando entre todos, principalmente los que se han quedado sin vivienda.